INTRODUCCIÓN
Se considera como bienes
públicos a aquellos que poseen las características de no rivalidad y no
exclusión, y que por su naturaleza deben ser asignados por el sistema público
(Stiglitz, 1999). Los mismos permiten el desarrollo de varios sistemas, como el
abastecimiento de agua y de energía eléctrica (Singh, 2016). Al no existir un
mercado directo mediante el cual se pueda medir el valor de los bienes y
servicios públicos, es necesario emplear las características intrínsecas del
mercado de la vivienda, a través de la Metodología de Precios Hedónicos (MPH),
una herramienta aplicada en la ciencia económica para conocer y considerar las
preferencias de los consumidores (Gu & Xu, 2017).
En estudios previos, diversos autores
posicionaron los atributos de la vivienda dentro de cuatro categorías
principales: (a) vivienda (Yang, 2001; Ogwang & Wang, 2003; Revollo, 2009;
Falzon & Lanzon, 2013; Herath & Maier, 2013; Arce & Saetama, 2014;
Famuyiwa & Kayode, 2014; Thanasi, 2016; Cadena, Hernández, & Fuentes,
2016; Romero & Vargas, 2016; Waltl, 2016; Zambrano-Monserrate, 2016), (b)
ambiental (Revollo, 2009; Cadena et al., 2016; Romero & Vargas, 2016;
Zambrano-Monserrate, 2016), (c) vecindario (Yang, 2001; Ogwang & Wang,
2003; Revollo, 2009; Falzon & Lanzon, 2013; Herath & Maier, 2013; Arce
& Saetama, 2014; Famuyiwa & Kayode, 2014; Thanasi, 2016; Cadena et al.,
2016; Romero & Vargas, 2016; Zambrano-Monserrate, 2016), y (d) bienes
públicos (Arce & Saetama, 2014; Famuyiwa & Kayode, 2014; Cadena et al.,
2016; ZambranoMonserrate, 2016).
La investigación tiene como principal
objetivo estimar el valor de los bienes públicos: agua potable, alcantarillado
pluvial, alcantarillado sanitario, aseo público, recolección de basura y
alumbrado; a través de la Metodología de Precios Hedónicos basado en el mercado
de viviendas. Se utilizó el catastro actualizado al 2017 del Gobierno Autónomo
Descentralizado del cantón Samborondón para la estimación del modelo, una vez
revisada la base se validaron 9,600 casos de avalúo de viviendas en metros
cuadrados; adicionalmente se determinó cuáles son las variables más influyentes
dentro de la estimación.
En el estudio se presentaron las
características que definen a los bienes públicos, el origen y antecedentes de
la MPH, así como los atributos que generalmente constituyen a una vivienda. Se
establecieron varias de las aplicaciones de la metodología, sus ventajas,
limitaciones y los supuestos desarrollados por varios autores. Además, el
desarrollo del modelo con base en estudios destacados y una revisión de las
variables y resultados de investigaciones previas sobre precios hedónicos.
METODOLOGÍA
Precios Hedónicos
Permite responder a las preguntas:
¿dónde, cuándo y cómo se hizo la investigación?, el autor debe describir de
forma clara el diseño de la investigación, los procedimientos utilizados, la
unidad de análisis o las medidas de las variables, el diseño muestral, las
fuentes de datos y el análisis estadístico. La mayor parte de esta sección debe
ser escrita en tiempo pasado.
Los materiales y métodos deben aportar
información suficiente para permitir que el trabajo sea replicado. Por ello, se
sugiere que el autor comparta el software, código, modelos, algoritmos,
protocolos, métodos y otros materiales útiles relacionados con el proyecto.
Stiglitz (1999) argumentó que los bienes
públicos presentan dos características fundamentales, son no rivales y no
excluyentes. La no rivalidad de un bien se da cuando a pesar de que una persona
adicional disfrute del bien, esto no perjudica la utilización del bien por otra
persona o grupo de personas (Arce & Saetama, 2014). Mientras que la no
exclusión se refiere a que no es posible negar el acceso o disfrute del bien a
ninguna persona o grupo de personas (Pérez, 2016).
Hart y Cowhey (1977) agregaron
dos criterios nuevos a los ya establecidos: el primero, la indivisibilidad de
los beneficios que ocurre debido a las externalidades en el consumo cuando se
afecta la utilidad de una persona por el consumo o utilidad de otra; y la
segunda, la imposibilidad de apropiación ya que se limita el establecimiento de
derechos de propiedad sobre el bien público debido a la presentación de costos
muy superiores a los beneficios. En su conjunto, estas características
dificultan la provisión de los bienes públicos por parte del mercado y
ocasionan que sea el Estado el encargado, manteniendo la legitimidad del
suministro (Aktan, 2016). Al no existir un mercado principal, se genera una
falla de mercado que imposibilita la valoración de dichos bienes a través de la
relación entre oferta y demanda, lo que conlleva a la utilización de
metodologías de valoración económica (Pérez, 2016).
Existen distintas metodologías de
valoración económica de bienes y servicios, y cada una varía dependiendo de la
finalidad para la que se utiliza el bien (Rosero, 2015). Sin embargo, Lavín,
Vásquez, Cerda y Orrego (2018) consideró como las más empleadas a: (a)
Metodología de Valoración Contingente, (b) Metodología del Costo del Viaje, y
(c) Metodología de Precios Hedónicos. La técnica econométrica MPH se emplea
para el ajuste de precios en diversos sectores, como el tecnológico, agrícola,
automotriz e inmobiliario (Abidoye & Chan, 2017; Joshi, Ali, & Berrens,
2017; Moresino, 2019). Azqueta (1998) indicó que el precio de todo bien
heterogéneo puede descomponerse, lo que sería equivalente a destinar cierto
precio implícito a cada atributo del bien.
La metodología tiene sus inicios en la
investigación realizada por Court (1939) para la asociación de fabricantes del
sector automotriz, cuando el gobierno estadounidense se preocupó por supuestos
oligopolios en Detroit, él explicó que el incremento de los precios de los
automóviles se debió a que se mejoró la calidad y características de dichos
bienes. Dewey y DeTuro (1950) y Beaty (1952) realizaron los primeros estudios
que relacionaron a la MPH con el comportamiento del sector inmobiliario, se
enfocaron en demostrar su importancia y la gran inversión producida gracias a
las rentas. Lancaster (1966) desarrolló su trabajo entorno a lo que denominó
como una “nueva aproximación a la teoría del consumidor” (pág. 133), señalando
que la utilidad de los bienes se derivaba de las características del mismo,
rechazando la creencia de que la utilidad era implícita.
El enfoque de Lancaster (1966) se
fundamentó en tres ideas: (a) los bienes poseen características que determinan
su utilidad; (b) cada bien está determinado por más de una característica y
generalmente varias características son compartidas por un grupo de bienes; y
(c) varias de las características que forman parte de un grupo de bienes
también debían estar presentes en los bienes por separado. Rosen (1974) elaboró
los principios teóricos para utilizarla dentro de la teoría económica
neoclásica y es considerado como el pionero en darle un tratamiento formal a la
metodología. Es entonces que en la década de los 70’s se le brindó mayor
importancia a la MPH, sustentando que establece una interacción entre las
características del bien y su precio de venta (Ma, 2019).
French y Lafferty (1984) añadieron los
factores externos a la vivienda como variables en el modelo, considerando
aspectos como la cercanía a un parque. Dubin y Goodman (1982) sustentaron lo
anterior, añadiendo que dichas características son generalmente introducidas
como variables binarias. Hasta la actualidad, se aprecia en gran medida su
utilización para determinar el precio de viviendas, el cual dependerá de
características estructurales (número de habitaciones, tamaño, número de
garajes), ambientales (vista al mar, nivel de ruido, cercanía a parques), del
vecindario (centros recreativos, nivel de seguridad), y de los servicios
públicos (alcantarillado pluvial, agua potable, teléfono) (Pérez, 2016;
Rodríguez, Delgado, & Botello, 2018).
Al emplear la
MPH se obtiene como principales beneficios una estimación de valores con base
en elecciones efectivas, versatilidad en el uso y que todos los datos
utilizados están disponibles para estudio (Azmi & Ismail, 2017). Ellul,
Darmanin y Borg (2019) presentó varias limitaciones o desventajas, como el
hecho de que se basa en que los consumidores tienen la posibilidad de elegir la
combinación de atributos que deseen en la vivienda dependiendo de su precio, lo
cual resulta complejo en el mundo real. Mäler (1974) y Brookshire, Thayer,
Schulze, y d'Arge (1982) introdujeron cinco supuestos: (a) el mercado es
competitivo, es decir que existe perfecta información; (b) se logra la máxima
utilidad del consumidor y máximos beneficios para el productor, bajo restricción
presupuestaria; (c) el precio de mercado del bien será resultado del conjunto
de atributos que posee; (d) posibilidad de fundamentar el valor de un atributo
en la demanda del bien, cuando el atributo genera placer al adquirir el bien; y
(e) existe movilidad de los agentes en el mercado de estudio. Descripción de la Metodología
La función de
precio hedónico que se empleó para determinar el precio de la vivienda del
cantón Samborondón se formó con tres vectores, el primero contiene las características
estructurales
(𝑆𝑣 =
𝑆𝑣1, 𝑆𝑣2, … , 𝑆𝑣𝑚),
el segundo a las características externas o del vecindario (𝑁𝑣 = 𝑁𝑣1,
𝑁𝑣2, … , 𝑁𝑣𝑝),
y el último se forma a partir de los servicios públicos (𝐺𝑣 = 𝐺𝑣1,
𝐺𝑣2, … , 𝐺𝑣𝑝),
lo cual se evidencia en la Ecuación 1 a continuación.
𝑃𝑣 = 𝑓(𝑆𝑣,
𝑁𝑣, 𝐺𝑣) (1)
El modelo propuesto se desarrolló para
verificar las siguientes hipótesis, basadas en los servicios públicos
empleados:
𝐻1:
el no tener agua potable influye en el
precio de
la vivienda
𝐻2: el no tener
alcantarillado pluvial influye en el precio de la vivienda
𝐻3: el no tener
alcantarillado sanitario influye en el precio de la vivienda
𝐻4: el no tener
aseo público influye en el precio de la vivienda
𝐻5: el no tener
recolección de basura influye en el precio de la vivienda
𝐻6:
el no tener alumbrado influye en el precio de la vivienda
La investigación es positivista, basada en
el método deductivo con enfoque cuantitativo. Se realizó un análisis de
regresión por mínimos cuadrados ordinarios (MCO), empleando el programa
estadístico SPSS. Los datos utilizados se obtuvieron del Catastro del cantón
Samborondón, provincia del Guayas del Ecuador, actualizado al 2017. El total de
registros original fue de 12,435; luego de validar la base y eliminar valores
vacíos se obtuvo un total de 9,600 registros, que representan el 1% de margen de error,
asumiendo una confianza del 95% y la máxima dispersión. La base se constituyó
con 15 variables, siendo la variable dependiente el avalúo municipal; 13 de las
14 variables regresoras se registraron como binarias, lo cual se muestra en la
Tabla 1, Apéndice.
RESULTADOS Y DISCUSIÓN
La población de Samborondón es de 67,590
habitantes (1.9% de la población de Guayas), y está dividida entre la zona
urbana con un 63.1% y la rural con 36.9%; la tasa de crecimiento intercensal
fue de 4.40%, y la edad media de la población alcanzó los 30 años. La principal
actividad desarrollada fue la agricultura, ganadería, silvicultura y pesca,
seguida por el comercio al por mayor y menor; generándose durante el año 2010
una recaudación de impuesto a la renta superior a 13 mil dólares, sin embargo,
la pobreza aún estaba presente en el 51.9% de la población. Con respecto a los
servicios básicos, se incluye la energía eléctrica, agua, y eliminación de
basura, los cuales estaban cubiertos en el 48.5% de las viviendas; dichos
bienes públicos fueron considerados en la estimación realizada con relación al
avalúo municipal como variable dependiente y en la Tabla 2, Apéndice se
presenta la frecuencia relativa de las variables binarias utilizadas en el
modelo (Instituto Nacional de Estadística y Censo [INEC], 2010).
La mayoría de las viviendas son de tipo
residencial, ya que solo el 7.2% constan como arrendadas. Se evidenció un alto
nivel de infraestructura, al ser 93.7% de las viviendas edificadas; y, el 16%
del total son viviendas esquineras. Alrededor del 90% de ellas se encuentran
niveladas, pero exclusivamente el 45.6% posee camino asfáltico y el 8.6% aún
posee camino de tierra. Además, un 87.6% registró presencia de bordillos. Se
comprobó que un alto porcentaje de viviendas poseen red de agua potable
(99.5%), alcantarillado sanitario (98.9%), recolección de basura (98.8%),
alumbrado (94.7%) y alcantarillado pluvial (85.6%); mientras que el aseo
público está limitado para dos tercios de la zona (67.5%). En la estimación del
modelo por MCO que se presenta en la Tabla 3, Apéndice se obtuvo la siguiente
ecuación de regresión:
𝐴𝑣𝑎𝑙ú𝑜 = 35.58 + 21.95
∗ 𝐴𝑟𝑟𝑒𝑛𝑑𝑎𝑑𝑜
+ 149.21 ∗
𝐸𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜
+ 9.60 ∗ 𝐸𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑒𝑟𝑜
+ 16.63 ∗ 𝑇𝑜𝑝𝑜𝑛𝑖𝑣𝑒𝑙
−
5.57 ∗ 𝑉𝑖𝑎𝑎𝑠𝑓𝑎𝑙𝑡𝑜
− 40.64 ∗ 𝑉𝑖𝑎𝑡𝑖𝑒𝑟𝑟𝑎
+ 7.63 ∗
𝐵𝑜𝑟𝑑𝑖𝑙𝑙𝑜𝑠
− 27.66 ∗ 𝑆𝑖𝑛𝑎𝑔𝑢𝑎𝑝𝑜𝑡
− 19.25 ∗
𝑆𝑖𝑛𝑎𝑙𝑐𝑎𝑛𝑡𝑝𝑙𝑢𝑣
− 1.26 ∗ 𝑆𝑖𝑛𝑎𝑙𝑐𝑎𝑛𝑡𝑠𝑎𝑛𝑖
− 12.48 ∗
𝑆𝑖𝑛𝑎𝑠𝑒𝑜𝑝𝑢𝑏𝑙𝑖𝑐𝑜
+ 2.34 ∗ 𝑆𝑖𝑛𝑟𝑒𝑐𝑜𝑙𝑒𝑐𝑐𝑖𝑜𝑛
+ 19.35 ∗ 𝑆𝑖𝑛𝑎𝑙𝑢𝑚𝑏𝑟𝑎𝑑𝑜
− 15.30 ∗ 𝑁𝐵𝑎ñ𝑜𝑠 (2)
Aplicando la prueba F, se verificó que las
variables fueron significativas en conjunto, con un alfa de 0.01. La bondad de
ajuste del modelo fue de 48%. El valor promedio del avalúo por metro cuadrado
de la vivienda, cuando todas las variables regresoras son igual a cero, resultó
ser de $35.58. Para realizar el análisis de la significancia individual de las
variables, sus coeficientes o valores promedio y el efecto que generan varias
de ellas sobre el avalúo, se formaron dos grupos.
Para el primer grupo, conformado por las
características estructurales y del vecindario, se demostró estadísticamente su
significancia individual con un alfa de 0.01. Los valores promedio obtenidos
que indican en cuánto varía el avalúo de la vivienda fueron los siguientes: (a)
incremento en $21.95 cuando es arrendada; (b) incremento en $149.21 cuando es
edificada; (c) incremento en $9.60 cuando es esquinera; (d) incremento en
$16.63 cuando está nivelada; (e) reducción en $5.57 cuando posee vía de acceso
de asfalto; (f) reducción en $40.64 cuando posee vía de acceso de tierra; (g)
incremento en $7.63 cuando posee bordillos y (h) por cada baño añadido, el
precio se devalúa en $15.30; en cada caso, ceteris
paribus.
El segundo grupo
tomó mayor importancia en el estudio, porque incorporó a los servicios
públicos. Al nivel de 0.05, se demostró estadísticamente la significancia de
las variables, a excepción de “Sinalcantsani” y
“Sinrecoleccion”; comprobando así las hipótesis
relacionadas a “Sinaguapot” (H1),
“Sinalcantpluv” (H2),
“Sinaseopublico” (H4), y “Sinalumbrado” (H6). La variación del
precio de la vivienda en relación a
estos atributos se indica a continuación: (a) reducción en $27.66 cuando no
posee red de agua potable, (b) reducción en $19.25 cuando no posee red de
alcantarillado pluvial, (c) reducción en $1.26 cuando no posee red de
alcantarillado sanitario, (d) reducción en $12.48 cuando no posee aseo público
(e) incremento en $2.34 cuando no posee sistema de recolección de basura, y (f)
incremento en $19.35 cuando no posee alumbrado; cetris paribus en cada caso.
La estimación de los valores dados por la
población a los bienes públicos, con un intervalo al 95% de confianza, resultó
de: (a) la red de agua potable varió entre 3.32 y 52.01 dólares, (b) el
alcantarillado pluvial obtuvo un valor entre 14.46 y 24.04 dólares, (c) el
precio del alcantarillado sanitario varió entre 14.96 y 17.49 dólares, (d) el
aseo público fluctuó entre 9.16 y 15.81 dólares, (e) el precio de la
recolección de basura estuvo entre 10.61 y 15.30 dólares, y (f) el alumbrado
obtuvo un valor entre 11.88 y 26.82 dólares.
CONCLUSIONES
La MPH por más de siete décadas ha
contribuido en la estimación de los precios de bienes que no poseen mercado,
principalmente para la valoración de los bienes y servicios públicos. Esta
investigación se enfocó en un análisis de los diversos atributos estructurales,
del vecindario y los servicios públicos que poseen las viviendas del cantón
Samborondón. Se midió el grado de impacto de ellos en el avalúo de la vivienda
y la valoración que reciben dichos servicios públicos por parte de la población
del sector.
Los valores
promedio de los servicios públicos obtenidos fueron los siguientes:
“Sinaguapot” con
27.66, “Sinalcantpluv” con
19.25,
“Sinalcantsani” con 1.26, “Sinaseopublico” con
12.48, “Sinrecoleccion” con 2.34 y
“Sinalumbrado” con 19.35. Se
encontró que el agua potable y la red de alcantarillado pluvial generan mayor
impacto en el avalúo de la vivienda por metro cuadrado, mientras que la
recolección de basura y el alumbrado generan efectos adversos. Individualmente
los coeficientes de los bienes públicos resultaron significativos al 5%, a
excepción de Sinalcantsani y Sinrecoleccion, comprobando así cuatro de las seis
hipótesis (H1, H2, H4 y H6). Sin
embargo, en conjunto el modelo resultó significativo.
Los resultados demuestran fiabilidad al
coincidir con investigaciones como las realizadas por Famuyiwa y Kayode (2014)
y ZambranoMonserrate (2016), en las cuales los bienes públicos logran
incrementar el avalúo de la vivienda, principalmente porque incrementan el
bienestar de la población. El estudio contribuyó a la obtención de un valor
promedio de bienes que no tienen mercado, con lo cual se beneficia a la
generación e implementación de políticas públicas que brinden mayores
beneficios. Además, se establece un referente de cuánto se puede cobrar a la
sociedad por una mejor asignación de los bienes públicos y por mejorar este
tipo de servicios.
Una considerable limitación del estudio
fue que no se obtuvieron variables adicionales, como teléfono o electricidad,
que posiblemente pudieron haber mejorado el modelo. Por lo que, en estudios
futuros se recomienda incluir más variables dentro del tema para comprobar si
se mejora la bondad de ajuste y la significancia de todos los
coeficientes.
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